При переоценке земельных участков часто устанавливается завышенная стоимость земли. В таком случае кадастровую оценку земли можно оспорить в суде. Это позволит снизить земельный налог.
Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент его стоимости, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности. В ряде случаев удельный показатель, являющийся усредненной величиной, может значительно превышать реальную рыночную стоимость конкретного участка.
Кадастровая стоимость, как и любая рыночная стоимость, определенная оценочным путем, может быть оспорена в судебном порядке в том случае, если она является обязательной для заключения сделок с объектом оценки.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату установления его кадастровой стоимости (ч. 8 ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ).
Согласно требованиям ч. 11 - 13 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не запрещает определять кадастровую стоимость земельного участка в государственном кадастре недвижимости посредством указания его рыночной стоимости, причем достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Например, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 N 15АП-2695/2013 по делу N А32-13636/2012 суд встал на сторону компании в части установления стоимости земельного участка. Аналогичный спор рассмотрен в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 по делу N А67-864/2011. Требование в части установления кадастровой стоимости участков было удовлетворено, поскольку установлено наличие оснований для ее пересмотра.
Кроме оспаривания кадастровой оценки земли в случае уплаты налога на землю, часто оспаривается кадастровая стоимость при аренде земли.
Напомним, что арендная плата за использование земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:
- 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
- 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
- 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды таких земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость земельного участка влияет и на размер платы за земельный участок.
При этом следует учитывать, что согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011: "...в случае оспаривания арендатором условия договора аренды земельного участка, которое определяет часть составной арендной платы (единовременный платеж за право на заключение договора при наличии периодической арендной платы), предметом судебного разбирательства может являться недействительность договора в целом, а не только недействительность этого условия". Таким условием и является условие об арендной плате.
В качестве примера судебного решения в пользу компании, оспаривавшей размер арендной платы за землю, можно привести Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.04.2013 по делу N А56-23414/2012. Частично удовлетворив требование о признании недействительной односторонней сделки арендодателя об изменении величины арендной платы по договору аренды земельного участка, суд, применив положения п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а также Правила определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, установил, что в данном случае размер арендной платы следует определять на основании рыночной стоимости спорного земельного участка. Суд также указал, что дополнительным соглашением предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке установить размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем ответчик правомерно произвел расчет арендной платы на основании отчета об оценке. Однако, так как отчетом определена дата оценки, применение размера арендной платы, определенного в указанном порядке, возможно начиная с этой даты.

(Из статьи Шестакова Е.В. "Оптимизация транспортного и земельного налогов"
журнал "Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2014, N 2)

Мы знаем как оспорить кадастровую оценку земли и давно применяем эти знания на практике. 

Свяжитесь с нами прямо сейчас и мы проведем бесплатный экспресс-анализ возможности снижения кадастровой стоимости вашего земельного участка.